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日志

 
 

楼市回暖大表演?  

2009-03-25 14:50:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市回暖大表演? - 2008cft - 财富时报的博客

       零点研究咨询集团近日对京沪穗三地居民的最新调查显示:八成以上被调查者认为房价非常高或比较高,分别为88.1%、85.5%和81.2%,对于2009年房价走势,总体有34.4%的居民认为会一直下跌,22.2%认为会继续波动。京沪穗均有。
       如此看来,对购房者而言,持币观望应是最合理的选择。可从今年头两个月的市场走势来看,情形并没有想象中的那样简单。3月10日北京房地产业协会等6协会联合发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”,首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家开发商主动加入。4月8日到4月12日春季房展会将开始,而这个活动届时也将启动。房产商联合推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠商品房,房源覆盖北京的10个区县,其中,降幅最高达到每平方米2630元,降幅最低的仅每平方米111元。而国家发改委的价格监测显示,本期36个大中城市住房价格继续小幅回落。其中,一类地段、二类地段、三类地段普通商品房住宅价格、经济适用房住宅价格分别比1月下降1.7%、1.6%、2.7%和0.3%。
      回看去年11月份,当碧桂园、万达等72家房地产公司联合结成“不降价联盟”的消息传出来时,外界顿时掀起了一阵争议,或褒或贬,或仇视或不屑。短短的几个月,这个联盟似乎已经被此起彼伏的降价声打得七零八落。

      4个月后,当21家开发商结成“降价联盟”的时候,却仍被视为一场“虚伪的作秀”。一起坚挺房价,又一起联手降价,降与不降,真降还是假降难以分辨。此时打出降价牌意欲何为,背后又隐藏怎样的玄机?信心虽然是我们的后盾,但危机的下一步走向如何?没人敢轻易预测。管理者与经营者的交涉,地产商与购房者的博弈,在如此的背景下变得更加扑朔迷离。

商家出牌,是降价还是造假?

       从低价入市,到逆市涨价,再到放出降价的烟雾弹——首城国际,这个曾风光一时的北京朝阳区广渠路36号地王,在善变中表现出了它的不安。
      2008年年底,在这个房地产最寒冷的冬天,首城国际入市销售,并以均价每平方米1.3万元“雷倒”全城。当时,首城国际周边二手房多在每平方米1.4万元以上,一手房均价基本超过每平方米1.7万元。
       出乎意料的是,在还没有感到丝毫暖意的1月初,首城国际却计划上调新推房源价格,每平方米上涨500元。这是东三环沿线楼盘自2008年以来首次出现的涨价现象。“因为拿地的价格太高了,最初的售价没有任何利润”,售楼负责人这样解释。然而,根据当时拿地的价格,这个项目的平均楼面价是每平方米5849元。“如果算上各种税费、建设成本,这个项目最终的成本肯定不会超过1万元”,一位从事房屋价格评估的专家这样透露。
       无独有偶,继1月份提价之后,有消息称,其新推的D区房源价格将再次上调,达到14500元左右。然而时隔一月,首城国际却赫然出现在26个联合降价楼盘的名单中。据称,首城国际将拿出即将要开盘的D区336套房参与活动。
       难道是把涨上来的再降回去?如果真是这样,倒也没什么好奇怪的。尽管不少购房者做好了这样的心理准备,但是当听到销售人员的说法后,却还是让很多人大吃了一惊。“我们没有任何促销或者降价活动”,销售人员称,“我们4月份的新开房源价格将在每平方米14000元到15000元。”如果按照这个价格,首城国际岂不是不降反涨了?
       今年2月份,周玲和老公在位于朝阳区的万科公园5号看房,夫妇俩看好了一套56平方米的小户型,通过一番讨价还价之后,最后以99万的总价谈妥,尽管折算下来单价不超过每平方米18000元,但是周玲当时并没有出手。几天后,当听说万科公园5号再次降价,周玲又来到该楼盘,让她没想到的是,该楼盘这次的报价是每平方米19026元,这比她2月份时候谈的价格要高出每平方米1000元。
       万科公园5号销售人员表示,该楼盘仅有56平方米的户型参加优惠,且是期房,需等到明年年底才能入住。销售人员还强调,“我们不是降价,只是它们和其他的户型在朝向和装修材质上有区别,优惠户型只有东面的朝向,地板等装修材料和其他户型不同,使用了复合木地板而不是实木。”
       其实在其他20多个降价的楼盘中也各有“蹊跷”。位于丰台区的中堂在26个楼盘中降价幅度最大,达到16%。但据中堂的销售人员说,很多房子都已卖出,剩下的都是东西朝向,目前以每平方米10000元的优惠价格出售,但必须是一次性付款且不能按揭贷款,而南北朝向的不参与降价活动。
       虽然降价降得“千姿百态”,但对急需买房的人来说,多少还是有些诱惑的。远洋·沁山水参与优惠的有900多套房子,而按照该项目销售人员的说法,目前该项目排号已有2000多人。所以,等到房展会时,购房者是否能买到优惠房源还是未知数。这种说法毫不夸张,要知道,虽然是26个楼盘集体参与,但可以享受到的降价楼盘数量却十分有限,另外,在户型、面积、楼层、朝向等方面均有不同程度的限制,并且大多数是期房。
       房地产开发商联手出招了,对于有购房需求的消费者来说,不管降多降少,商品房联合降价总是一个好消息,但想要在这场降价中买到便宜的好房子却并不容易。

谁敢接盘?

       尽管商家“群体打包”的促销手法在不少人看来并不高明,但因为这次降价,张玉松和杨军“分道扬镳”了。
       同为邻居的张玉松和杨军在5个月前就看好了市区的一个高档楼盘的房子,因为当时普遍处于观望状态,两人都没有出手。年后,楼市的回暖让一心想买房的张玉松蠢蠢欲动,经过一番思考,他决定买下市中心繁华地段的一套新房。
       张玉松说,之所以选择繁华地段的房子,是因为这里的房源稀缺,房子的保值力相对较强。但究竟现在该不该买?张玉松自己也说不清,“既然降价了就先买着吧,万一过几天又涨了呢?” 而杨军却认为,“房价在2009年进一步调整到能够承受的合理价位我才会买房。”
       和杨军持有相同看法的还有从事金融行业的周健,周健也计划买房已经一年多了,但听到降价消息后,他显得比较平静,“降了好几次了,但感觉还是老样子没怎么优惠,再说降价的房子如果是期房,一两年后才能入住,那这个房子的价格就不好判断了”。
       面对部分新房项目的调价,和他们一样有同样困惑的购房者也越来越多,新房市场是不是真的反弹了?
     “从房源上看,这是一种典型的尾盘营销,并没有给买房者多少优惠”,知名房产评论人牛刀直接指出,“春节前后各地都出现了类似的降价、打折促销的情况,不过这都是营销手法,无论是采取明升暗降还是明降暗升的方式,不外是为了刺激炒楼者入市,除非像万科那样制定全国性的降价安排,否则都是假的。”
       牛刀表示,房地产商只是试图向炒楼者传达一个信息,那就是房地产市场已开始回暖,现在接盘将有利可图。
      “2月份北京商品房销售量达到5800套,这次推出的2300余套优惠房源不足上月销量一半。数量并不多,不能看作是房价出现普降的信号,可能仅是促销性质。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰这样告诉记者。
       确实如此,如果稍加留意就会发现,在这些降价的楼盘中,关于降价的对比标准并不明确,有些楼盘附近的现有新房或次新房的价格远低于降价楼盘的价格,并且有不少楼盘是以前推出过促销优惠的,甚至出现以往的促销价格要比这次的价格还低的情况。
      “我估计四五月份北京将出现更大的降价潮,”陈云峰预测道。同时他提出建议,对于购房者来说,是否要出手的最简单测试办法就是看想买的楼盘与同地区二手房价格差是否在10%内。

配合政府?

       降价的声音没有停止过,随之而来楼市“回暖”的声音也是不绝于耳:深圳房价领跌8个月成交量开始回升;13万人争相拥入上海房展会创历史新高;北京7个低价新盘受追捧,500套房两天卖空……
      “我们公司从1月份开始,感觉市场开始在动,2月份开始,卖楼不是好几天、差几天了,而是每一天都很好,这给我们带来一个惊喜”,在其他开发商一片叫苦声中富力地产董事长张力放了一个“小高炮”,自曝近期卖得不错,并称已闻到春天的气息。
       尽管以购房者为代表的买方蠢蠢欲动,以开发商为代表的卖方集体高歌,但仔细分析可以发现,全国各地楼市的价格似乎只是微跌甚至没跌,而基于成交量回升的“回暖”论调也并不站得住脚。
       从降价带来的销量来看,据权威数据显示,2月上海全市商品住宅成交均价为每平方米12141元,相比1月出现了明显的下跌。其次,在约六成成交增量的背后是高达2.5倍的供应暴增做铺垫。另一个重要的原因则是去年2月恰是春节期间,与今年春节后的2月成交量并不具有可比性。
       易居克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天分析指出,“市场回暖取决于经济形势、金融环境、国家政策、房价调整这几大因素,但在这个节点上,开发商能否‘有所作为’将很大程度上影响市场回暖。”
       摩根大通中国首席经济师龚方雄分析:中国目前的房地产存货水平太高,需要加快消化。据他测算,照目前的成交量计算,中国的房地产存货需要20个月才能消化掉。现金流紧张、房地产市场巨大的库存量依然是悬在地产商头上的一把利剑。一旦成交量下滑,消化库存所需时间将延长。开发商此时唯一能做的就是主动降价。但就是这么简单的一个道理,在开发商看来,要真正做到却是相当难的事情。
       而两会的召开,或多或少都对目前的降价现象起到了一些影响,其间就有北京市多位领导指出,过高的房价是北京房地产市场亟须调整和解决的问题,偏向高端的房产供应与房价定位,不符合市场主流需求。而据业内人士表示,即将在北京举行的“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”更多的是源于3月初北京市建委的要求,为此开发商不得不加入。
     “其实开发商开出的条件,就是配合政府,答应不再涨房价,但这已是开发商的底线了,”上海一家中型开发商的董事长这样说道,“房产商普遍的心态是,如今我有8亿身价,但如果现在降价把房子卖掉,我的身价就跌到了6亿,拿这6亿,两年时间我肯定赚不到2亿,但只要开发商结成稳固的同盟顶住压力,两年后,房价肯定会重新涨回去,所以,降价从来都不是他们的底线。”
       比较而言,相反的声音就显得有些无力了。东亚新华地产的新闻发言人曾这样断定,“北京2.5万以上的房子都是暴利,毛利润达到60%以上”。开发商自揭成本的举动,并不是第一例。沈阳阳光国际花园曾在去年9月份向社会公开了自己的楼盘成本。这两家开发商都提出同样的观点:呼吁开发商不要再坚持暴利,把年净利润率控制在8%左右。但这种呼吁显得有点苍白,甚至在开发商圈子中有点刺耳。
      经历了与房地产商年末年初这段对峙后,购房者毕竟还是看到了房价的松动,毕竟房产商主动联了一次降价的手。激进的消费者或许依然不屑一顾:眼一睁一闭,2%没了,眼再一睁再一闭,或许还有2%在前面?

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